Что относится к собственному нежилому имуществу

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

  • Для жителей Москвы и МО - +7 (499) 110-86-37
  • Санкт-Петербург и Лен. область - +7 (812) 426-14-07 Доб. 366

Вопросам приобретения и защиты прав на недвижимое имущество уделяется большое внимание. Но практика показывает, что приобретением объекта и защитой титула риски собственника не исчерпываются. Часто не менее важные проблемы возникают при дальнейшей эксплуатации приобретенного имущества. Отношения, связанные с эксплуатацией жилой недвижимости, достаточно подробно урегулированы законодательством о жилье. Дорогие читатели!

Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Нежилое помещение относится к недвижимому имуществу. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать его в собственность другим лицам.

ВС РФ: крыша встроенного нежилого помещения не является общим имуществом многоквартирного дома

Вопросам приобретения и защиты прав на недвижимое имущество уделяется большое внимание. Но практика показывает, что приобретением объекта и защитой титула риски собственника не исчерпываются. Часто не менее важные проблемы возникают при дальнейшей эксплуатации приобретенного имущества. Отношения, связанные с эксплуатацией жилой недвижимости, достаточно подробно урегулированы законодательством о жилье.

Нежилая недвижимость в основном осталась за пределами прямого правового регулирования. Именно при эксплуатации нежилых помещений и зданий часты "коммунальные" войны. Цель настоящей статьи - показать, какие юридические риски возникают при приобретении и использовании нежилой недвижимости, какими способами их можно устранить или уменьшить их влияние, какова арбитражная практика по этому вопросу. Возможны различные классификации рисков, возникающих при эксплуатации собственной недвижимости.

Например, по субъектам-источникам, по сфере отношений. В отличие от рисков, связанных с приобретением и обладанием титулом, перечень субъектов, с которыми могут быть связаны юридические эксплуатационные риски, довольно специфичен и замкнут. Это либо соседи - собственники или иные правообладатели, либо энергоснабжающие организации. Полагаем, что риски, связанные с эксплуатацией, можно объединить в две основные группы: это риски доступа и риски снабжения.

Риски доступа сопряжены как с обеспечением доступа к объекту, так и с доступом к коммуникациям, точкам подключения, приборам контроля и учета. Риски доступа исторически обоснованны. Их причина - приватизация, продажа и приобретение в результате инвестирования отдельных нежилых помещений, горизонтальное деление нежилых зданий, изначально для этого, обыкновенно, не приспособленных. Если в пятиэтажном административном здании коридорного типа по три-четыре помещения на каждом этаже поставить на самостоятельный технический и кадастровый учет и продать разным лицам, закономерно возникает вопрос: а кому принадлежат сами коридоры, лестницы, лифты и т.

Если здание распродано поэтажно, может ли собственник верхнего этажа ходить по нижним лестницам? Если в паспорт одного нежилого помещения включены все лестницы и помещения с водомерными узлами и электрощитовые, могут ли все остальные иметь туда доступ для подключения и снятия показаний? Для этой группы рисков характерна повышенная латентность, поскольку очень многое зависит от нерегулируемых правом отношений между собственниками-соседями. Если отношения дружеские, никаких препятствий не возникает.

Стоит им испортиться, а может, сменился один из собственников, желающий реализовать полную меру приобретенных им прав, - сразу возникают осложнения. Охрана перестает пускать в офис через холл или коридор, и попадать туда приходится по пожарной лестнице. Неожиданно прекращается подача холодной воды, а на двери к водомерному узлу появляются замки. Так что если неприятности не дают себя знать, спокойно спать рано.

В свою очередь, риски снабжения обусловлены возможностью купить объект как правило, помещение без подключений к инженерным сетям и без доступа к коммуникациям. Обычно они выявляются достаточно быстро и связаны с дополнительными затратами по приобретению существующей мощности, по созданию нового подключения, по поиску альтернативных вариантов например, использование дизель-генератора.

Основная работа по минимизации рисков должна быть произведена, естественно, до или при приобретении объекта. Следует помнить, что подход, воплощенный в правовом регулировании по отношению к этим двум группам, различен. Риски, связанные с доступом к объектам, обусловлены использованием иного имущества - вспомогательных помещений, территорий общего пользования и т. В ряде случаев здесь применимы правила о главной вещи и принадлежности или о сложной вещи статья Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ.

Иногда можно установить сервитут статьи , ГК РФ. Риски снабжения связаны с обеспеченностью коммунальными ресурсами и услугами и, как следствие, с обязательствами энергоснабжающих и сетевых организаций поставлять и передавать энергию или иные ресурсы по присоединенным сетям.

Эти обязательства сопряжены с личностью продавца, а не с отчуждаемым имуществом и поэтому, как правило, не переходят автоматически к покупателю. Средства правовой защиты и минимизации рисков снабжения при неправильном составлении договора о приобретении объекта относятся к иной правовой сфере и заслуживают пристального рассмотрения в отдельной статье, а потому здесь рассматриваться не будут.

Ни рисков снабжения, ни рисков доступа полностью и всецело договор устранить не может, уже хотя бы в силу того, что он не обязателен для третьих лиц, посредством имущества которых может осуществляться доступ к приобретенному объекту. Во многих случаях приходится прибегать к юрисдикционной форме защиты. Правоприменительная практика показывает, что чаще всего используются такие способы защиты права, как признание права собственности на имущество, необходимое для нормальной эксплуатации собственного объекта, и установление сервитута на такое имущество.

Как правило, требования о признании права собственности на нежилое помещение или вспомогательное техническое помещение как на принадлежность к объекту, уже приобретенному истцом , связаны с необходимостью восполнить недостатки договора или иного основания, по которому объект был приобретен. В силу статьи ГК РФ принадлежность - это вещь, предназначенная для обслуживания главной вещи и связанная с ней общим назначением.

По общему правилу принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Однако суды применяют правило о главной вещи и принадлежности не механически, а с учетом правовой природы недвижимости.

Отсюда следует, что при приобретении недвижимости к лицу переходит исчерпывающий объем прав собственности, ограниченный описанием приобретаемого объекта, созданным в установленном законом порядке. Этот вывод подтверждается и нормами о договорах по поводу недвижимости. Статьи , , ГК РФ предполагают, что по договору купли-продажи покупатель приобретает конкретное имущество, права на которое подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации.

Это следствие требования об определенности предмета договора можно считать в данном случае принципом исчерпания прав. Следует также учесть, что обычно заявитель соответствующего требования является собственником не всего здания, а части нежилых помещений в нем. Это уже служит препятствием для удовлетворения иска: даже если спорная недвижимость является принадлежностью здания, она может не быть принадлежностью отдельных помещений в этом здании то же относится и к движимым принадлежностям.

Арбитражная практика в целом подтверждает такой подход при рассмотрении исков о признании прав на недвижимое имущество как на принадлежность другого объекта. Например, собственник нежилого помещения потребовал признать его право на вентиляционную камеру, ссылаясь на то, что его нежилое помещение не может использоваться без венткамеры, а потому венткамера является принадлежностью помещения. Суд указал, что статьи , ГК РФ содержат нормы о некоторых специфичных объектах гражданских прав и не предусматривают самостоятельных оснований возникновения права собственности на них.

Принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Однако договором, в котором предмет четко определен, предусмотрена передача в собственность истца только основного помещения. Дополнительным основанием для отказа в иске послужило то, что возможность перехода вещи из государственной собственности в собственность коммерческой организации безвозмездно не предусмотрена ни общими нормами гражданского законодательства, ни специальными нормами законодательства о приватизации Постановление ФАС Северо-Западного округа от Истец, приобретший часть нежилых помещений в здании, полагал, что подстанция с оборудованием является принадлежностью здания, а потому должна быть передана истцу.

Суды установили, что спорное здание распределительной подстанции представляет собой отдельно стоящее строение, учтено в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества, в отношении которого зарегистрировано право собственности ответчика на основании сделки купли-продажи. Кроме того, истец по договору купли-продажи приобрел иное самостоятельное недвижимое имущество, определенное как нежилые помещения, находящиеся в другом здании, и стал собственником имущества, указанного в договоре, но не того, о котором заявлен иск Определение ВАС РФ от Как видно, суды полагают, что оговорку в статье ГК РФ "если иное не предусмотрено договором" применительно к недвижимости следует толковать так, что если договором об отчуждении недвижимости не предусмотрено ссылок на принадлежности, значит, они не перешли приобретателю.

С принципом исчерпания прав суды также увязывают невозможность признания вещей принадлежностью к помещениям в составе здания. Например, суд отказал в признании права частной собственности собственника нежилых помещений на рампу и пандус, констатировав, что указанные сооружения в случае признания их не имеющими самостоятельного назначения являлись бы необходимыми для обслуживания всех помещений в здании, а не только принадлежащих ответчику помещений Постановление ФАС Северо-Западного округа от Таким образом, критерии, которыми руководствуются суды при разрешении споров о признании прав на недвижимость или ее часть как на принадлежность, следующие : - существует ли устойчивая связь между принадлежностью и главной вещью в виде предназначенности первой для обслуживания второй; - предназначена ли принадлежность только для обслуживания имущества истца или и для обслуживания другого имущества; - допускает ли основание приобретения прав истца на его объект распространение этих прав и на принадлежность; - является ли принадлежность объектом зарегистрированного права собственности иных лиц.

Иным способом защиты, который даже более распространен, чем вышеуказанный, являются иски о признании права собственности на движимое имущество как принадлежность недвижимости например, оборудование. Критерии, полагаемые судами в основу решений, как правило, те же самые: - устойчивая связь;. По мнению суда, инженерные сети и оборудование не могут быть использованы отдельно от самого здания и в силу статьи ГК РФ являются принадлежностью главной вещи, то есть здания Постановление ФАС Северо-Западного округа от Например, суд признал право собственности организации на газопровод, поскольку счел его принадлежностью к приобретенному организацией зданию.

Суд отметил, что спорный объект предназначен только для газоснабжения здания; между ними имеется та взаимосвязь, которая позволяет рассматривать их как главную вещь и принадлежность Постановление ФАС Северо-Западного округа от Суд установил, что спорные инженерные сети могут обслуживать не только имущество истца, и дополнительно указал, что из договора купли-продажи, на основании которого зарегистрировано право истца на недвижимость, не следует, что покупателю передавались также и инженерные сети, расположенные за границами приобретаемых им сооружений Постановление ФАС Северо-Западного округа от Суд пришел к выводу, что инженерные сети являются собственностью предприятия, приобретшего их в процессе приватизации, а не покупателя отдельных объектов недвижимости на территории предприятия Постановление ФАС Северо-Западного округа от Менее распространены случаи, когда права на необходимое имущество пытаются установить с использованием конструкции сложной вещи.

Согласно статье ГК РФ сложная вещь - это юридическая фикция, в силу которой, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь. Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

Применение данной нормы к нежилым объектам осложняется отрывочным правовым регулированием соответствующих отношений.

В подобных случаях следует также учитывать характер недвижимости как индивидуально-определенной вещи, что влечет, в совокупности с требованием об определении предмета договора, применение принципа исчерпания прав.

С другой стороны, очень важным становится критерий использования объекта. Разделение сложной вещи, как правило, связано с утратой возможности использовать ее по назначению, независимо от возможности использования отдельных ее составляющих. Практика применения норм о сложной вещи при защите прав, связанных с эксплуатацией недвижимости, долгое время была довольно противоречивой. Например, истец требовал устранить оборудование, установленное на крыше здания, и ссылался на то, что крыша является элементом его права собственности как собственника нежилого помещения - самостоятельной вещи в составе здания.

Суд отказал в удовлетворении иска, указав, что здание не может рассматриваться как сложная вещь, образованная из разнородных вещей, которые предполагается использовать по общему назначению; возможность распространения на здание правового режима сложной вещи из статьи ГК РФ не следует Постановление ФАС Северо-Западного округа от В других случаях суды исходили из того, что здание можно рассматривать как сложную вещь.

Ответчик приватизировал здание, за исключением пристройки к нему, где располагалась точка общественного питания. Истец приватизировал помещение пункта общепита. Истец полагал, что одновременно с приватизацией помещения к нему перешло и право на технический этаж, необходимый для вентилирования помещения, ответчик же полагал, что технический этаж, хотя и располагающийся в пристройке, вошел в состав его приватизированного имущества.

Суд установил, что технический этаж располагается исключительно над помещением пункта питания попасть в него можно только из этого помещения и фактически используется как венткамера, при этом технический этаж венткамера имеет строго определенное назначение, без которого основное здание истца не может функционировать как предприятие общественного питания в соответствии с требованиями санитарных норм и правил. На основании статьи ГК РФ суды сделали вывод, что, приобретя в собственность двухэтажное здание, используемое под точку общественного питания, истец в силу закона приобрел и право собственности на технический этаж в этом здании как объект, неразрывно связанный с системой жизнеобеспечения здания.

Венткамера не может быть использована самостоятельно от здания, в связи с чем суды правомерно признали право собственности истца на нее Постановление ФАС Московского округа от Современное гражданское законодательство позволяет устанавливать сервитуты на недвижимое имущество статья ГК РФ. В рамках этого способа защиты, как правило, при помощи сервитута собственники пытаются обеспечить себе доступ к своему имуществу например, проход к собственному помещению через помещения, принадлежащие другим лицам.

При установлении сервитута необходимо доказать ряд обстоятельств, имеющих существенное значение в силу указания закона и природы сервитута статьи , ГК РФ : - необходимость сервитута;.

Вопрос об установлении сервитута может быть поставлен только в том случае, если имеются доказательства необходимости установления сервитута, невозможности использовать принадлежащую истцу недвижимость без установления права ограниченного пользования чужим имуществом Постановление ФАС Северо-Западного округа от Истец не доказал невозможность использования принадлежащего ему имущества без установления сервитута в отношении объекта недвижимости ответчика, а также необходимость установления сервитута в отношении всего помещения Определение ВАС РФ от Собственник нежилых помещений просил установить сервитут на соседние нежилые помещения для обеспечения доступа на улицу.

Суд указал, что требование истца об установлении сервитута в отношении нежилых помещений обусловлено отсутствием у принадлежащего истцу имущества доступа к уличному пространству. Однако обременяемые помещения также не имеют такого доступа, следовательно, право истца по владению и пользованию своим имуществом не может быть обеспечено установлением сервитута на названные помещения Постановление ФАС Северо-Западного округа от Сервитут устанавливается судом только при недостижении добровольного соглашения, таким образом, обязательно соблюсти досудебный порядок установления сервитута, обратившись к собственнику обременяемой недвижимости с офертой Постановление ФАС Северо-Западного округа от Нужно отметить, что установление сервитута не может само по себе влечь за собой необходимость совершения каких-либо дополнительных действий ответчиком.

Нельзя заставить ответчика проложить коммуникации, убрать перегородку или оборудовать проход. Даже если все обстоятельства установлены, но для реализации сервитута необходимо совершение дополнительных действий, суд откажет в установлении сервитута. Факт, что доступ в принадлежащее истцу помещение Н возможен только через арендуемые ответчиком помещения Н и Н, установлен судами, подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

Судами установлено, что, поскольку дверной проем заложен кирпичами, установление сервитута на помещения Н и Н не приведет к доступу в помещение Н, а обязать ответчиков демонтировать участок стены по иску об установлении сервитута в рамках настоящего спора суд не вправе Постановление ФАС Северо-Западного округа от Это Постановление во многом произвело революцию в сложившейся судебной практике, изменив ее в некоторых случаях на прямо противоположную.

Что относится к собственному нежилому имуществу

Существует множество классификаций недвижимости, применяемых на разных стадиях жизненного цикла объектов. Жилищный кодекс предлагает свою непохожую на остальные классификацию недвижимости, как объектов жилищных прав:. Объекты, которые могут быть отнесены к объектам недвижимого при наличии разрешения на строительство ввод в эксплуатацию или судебного акта, из которого прямо следует, что объект является объектом недвижимости:. Ситуация усложняется тем, что при подготовке технического плана отсутствует возможность указать назначение здания "жилое строение". Поэтому кадастровые инженеры до

Защита прав собственников при эксплуатации нежилой недвижимости

По своему назначению холл наряду с лестницами, лифтами и подвалами относится к общему имуществу нежилого дома, предназначенному для обслуживания остальных помещений в здании. Однако в законодательстве нет норм, которые бы прямо устанавливали правовой режим указанных обслуживающих объектов. В частности, в Гражданском кодексе не закреплены основания для возникновения права общей собственности в отношении нежилых помещений. Этот правовой пробел еще в г. До сих пор пробел не восполнен. Руководствуясь п.

Ваш IP-адрес заблокирован.

Вопросам приобретения и защиты прав на недвижимое имущество уделяется большое внимание. Но практика показывает, что приобретением объекта и защитой титула риски собственника не исчерпываются. Часто не менее важные проблемы возникают при дальнейшей эксплуатации приобретенного имущества. Отношения, связанные с эксплуатацией жилой недвижимости, достаточно подробно урегулированы законодательством о жилье. Нежилая недвижимость в основном осталась за пределами прямого правового регулирования. Именно при эксплуатации нежилых помещений и зданий часты "коммунальные" войны. Цель настоящей статьи - показать, какие юридические риски возникают при приобретении и использовании нежилой недвижимости, какими способами их можно устранить или уменьшить их влияние, какова арбитражная практика по этому вопросу.

Классификация объектов недвижимости

Да, крыльцо относится к общему имуществу МКД. В соответствии со ст. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса.

Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

.

Общее имущество офисного здания: можно ли выделить долю в натуре и продать ее?

.

.

.

.

.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 0
  1. Пока нет комментариев...

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, вы даете согласие на сбор и обработку персональных данных